Bemiddelingskosten terugvragen: zo pak je het aan (2026)
Het is makkelijk om betaalde bemiddelingskosten als verloren geld te zien. Je had een kamer nodig, er stond een bedrag op de rekening, je betaalde, en je was blij dat je iets had.
Maar dat je betaald hebt, betekent niet dat je het verschuldigd was. En het betekent ook niet dat het te laat is.
Dit stuk gaat over één ding: hoe je bemiddelingskosten terugkrijgt die je niet had hoeven betalen. Welke vraag beslist of je recht hebt, hoe lang je terug kunt, wat er in de brief moet, en waar je heen gaat als de bemiddelaar niet reageert. De regel is landelijk, dus dit geldt overal in Nederland. Waar Utrecht iets eigens heeft, staat het erbij.
Weet je al dat het om jou gaat? Onze gratis tool stelt vier vragen en schrijft de brief, in het Nederlands of het Engels. Heb je een huisgenoot of vriend uit het buitenland die ook betaalde? Voor hen is er een eigen gids in het Engels.
De vraag die alles beslist: voor wie werkte de bemiddelaar?
Alles hangt aan één vraag, en het is niet de vraag hoe hoog het bedrag was.
De regel staat in artikel 7:417 lid 4 van het Burgerlijk Wetboek. Een bemiddelaar die voor de verhuurder werkt, mag niet ook nog bij de huurder bemiddelingskosten in rekening brengen. Het heet het verbod op het dienen van twee heren: je kunt niet voor de een onderhandelen en je door de ander laten betalen.
De Hoge Raad paste die regel in 2015 toe in de zaak die bekendstaat als Duinzigt (HR 16 oktober 2015, ECLI:NL:HR:2015:3099). Sinds 1 juli 2023 komt daar de Wet goed verhuurderschap bij, die de gemeente de bevoegdheid gaf om op te treden tegen verhuurders en verhuurbemiddelaars.
Twee dingen die mensen hier vaak verkeerd hebben:
- Het verbod is niet van 2023. De Wet goed verhuurderschap voegde handhaving toe, maar het verbod zelf staat al langer in de wet. Betaalde je in 2022, dan was het toen ook al niet toegestaan.
- Het geldt ook voor kamers. Een kamer in een studentenhuis valt er net zo goed onder als een appartement in de vrije sector. Voor kamers is dat zo sinds 1 juli 2016: tot dan stond er in de wet een uitzondering voor een kamer in een zelfstandige woning, en die is toen geschrapt (Stb. 2016, 20, zie de memorie van toelichting). Wie in de afgelopen vijf jaar betaalde, heeft daar dus niets mee te maken.
Dan de uitzondering, en die is echt. Heb jij een bemiddelaar opdracht gegeven om iets voor je te zoeken, dan was jij zijn opdrachtgever en mocht hij jou kosten rekenen. Reageerde je op een advertentie voor een bestaande kamer of woning, dan lag die er al voordat jij kwam. Dat is ook wat de Hoge Raad in Duinzigt aannam: een bemiddelaar die de woning van een verhuurder in diens opdracht of met diens goedvinden op zijn site zet, werkt in beginsel voor die verhuurder.
Twijfel je, vraag het de bemiddelaar dan schriftelijk: wie was uw opdrachtgever bij deze verhuur? Het antwoord, of het uitblijven ervan, wil je toch al op papier hebben.
Het maakt niet uit hoe het op de factuur heette
Bemiddelingskosten heten lang niet altijd bemiddelingskosten. Contractkosten, administratiekosten, courtage, dossierkosten: het komt allemaal voor.
Wat telt is waarvoor je betaalde en aan wie. In de zaak waarin de Rechtbank Gelderland in 2018 een bemiddelaar opdroeg om terug te betalen, ging het om de bemiddelingskosten én de administratiekosten. En het meldpunt van de gemeente Utrecht, waar we hieronder op terugkomen, noemt dubbele bemiddelings- of administratiekosten in één adem.
Het hoeft zelfs geen makelaar te zijn. Twee keer oordeelde een kantonrechter over een universiteit die internationale studenten een "housing fee" liet betalen voor toegang tot kamers bij verhuurders waarmee ze samenwerkte. In 2024 was dat bemiddeling voor beide kanten, en moest de universiteit de fee terugbetalen. In 2026 erkende dezelfde universiteit dat haar afgeschermde pagina geen elektronisch prikbord was, de uitzondering die de Hoge Raad in Duinzigt openliet. Ze voerde aan dat er dan alleen een vermoeden van bemiddeling was, dat haar contracten met de verhuurders konden weerleggen. Dat lukte niet: alleen wie betaald had kon het aanbod zien, en de kantonrechter oordeelde dat de universiteit ook voor de verhuurders bemiddelde. Het zijn twee uitspraken in eerste aanleg over één systeem, dus ze beslissen jouw zaak niet. Ze laten wel zien waar een rechter naar kijkt: wat de universiteit deed, en voor wie.
Hoe lang je terug kunt
Volgens de Woonbond kun je onterecht betaalde bemiddelingskosten tot vijf jaar na de betaling terugvragen. Ook in de zaak bij de Rechtbank Gelderland woog mee dat er nog geen vijf jaar verstreken was.
Reken vanaf de dag dat je betaalde, niet vanaf de dag dat je introk of het contract tekende. Die data kunnen weken uit elkaar liggen, en bij een betaling van bijna vijf jaar geleden kan dat het verschil maken.
Is je betaling ouder, schrijf hem dan niet zelf af. De termijn staat in artikel 3:309 BW, en die zegt iets preciezers dan "vijf jaar na betaling": de vijf jaar lopen vanaf de dag waarop je wist dat je een vordering had en tegen wie, met twintig jaar na het ontstaan van de vordering als uiterste grens. In de zaak van 2024 hadden de studenten in 2016 betaald en hoorden ze pas in het voorjaar van 2021 dat het niet had gemogen, wat de universiteit niet betwistte. De kantonrechter liet de vijf jaar in 2021 beginnen, met een beroep op de Hoge Raad (ECLI:NL:HR:2016:1052): de termijn begint pas als je daadwerkelijk in staat bent om je geld terug te eisen. Dat hangt af van feiten, zoals wanneer en van wie je het hoorde. Leg zo'n oudere betaling daarom eerst voor aan het Juridisch Loket, voordat je besluit dat het te laat is.
Eén ding om te weten als je onze tool gebruikt: die rekent dit niet voor je uit. Bij de vraag wanneer je betaalde staat een vaste hint, dat ongeveer de laatste vijf jaar meestal terug te vorderen is. De datum die je invult komt in de brief, maar de tool controleert hem niet. Of jouw betaling daarbinnen valt, zie je zelf aan de datum op je afschrift.
Wat je klaarlegt voordat je schrijft
Drie dingen, en je hebt ze waarschijnlijk al ergens.
Het bewijs dat je betaald hebt. Een bankafschrift, een factuur, een betaalbevestiging. Het Juridisch Loket raadt aan dat bewijs met de brief mee te sturen.
Het bewijs dat de bemiddelaar voor de verhuurder werkte. De advertentie waarop je reageerde, als je hem nog hebt. De berichten waarin de bemiddelaar de kamer aanbood. Een schermafbeelding van zijn site met de woning erop. Hier draait de zaak om, dus dit is het deel dat de moeite waard is om te zoeken.
Het huurcontract. Voor het adres, de ingangsdatum en de naam van de verhuurder.
Zet ze in één map. Je hebt ze nodig voor de brief, en je hebt ze opnieuw nodig als het verder gaat dan een brief.
De brief
Een brief is de eerste stap. Hij hoeft niet lang te zijn en je hebt er geen advocaat voor nodig. Er moet in staan:
- wat je betaalde, wanneer, en onder welke naam;
- voor welke woning of kamer;
- dat de bemiddelaar namens de verhuurder optrad;
- dat dat volgens artikel 7:417 BW niet mag;
- dat je het volledige bedrag terug wilt, op welk rekeningnummer, en binnen welke termijn.
Stuur hem per e-mail én aangetekend, zodat je kunt aantonen dat hij is aangekomen, en geef ze veertien dagen.
Wat onze tool precies doet. Op vond.house/nl/reclaim staan vier vragen: of de bemiddelaar de woning adverteerde of voor de verhuurder werkte, welke kosten je bovenop huur en borg betaalde, hoeveel, en wanneer. Daarna vul je je naam, de naam van de bemiddelaar, het adres en eventueel je IBAN in, en de brief schrijft zichzelf. Je kiest zelf of hij in het Nederlands of het Engels is, los van de taal van de pagina, en je kopieert hem of downloadt hem als tekstbestand. Er is geen account en er wordt niet om een e-mailadres gevraagd. Wat je intypt, verlaat je browser niet: de brief wordt op de pagina zelf samengesteld en nergens naartoe gestuurd.
Twee dingen doet de tool níet, en dat zeggen we er liever bij. Hij beslist niet of je kosten onrechtmatig waren: het oordeel hangt alleen af van je antwoord op de eerste vraag, en het staat er als "waarschijnlijk". Kies je "weet ik niet zeker", dan krijg je de brief ook, dus zoek in dat geval eerst uit voor wie de bemiddelaar werkte. En zoals hierboven gezegd, hij controleert niet of je betaling te oud is.
Liever een ander model? Het Juridisch Loket heeft een voorbeeldbrief, en de Woonbond heeft modelbrieven, met een aparte voor kamers. Het maakt niet uit welke je gebruikt. Het maakt wel uit dat je hem verstuurt.
Als de bemiddelaar niet betaalt
Dan zijn er drie adressen, en één adres waar veel mensen heen gaan en dat hier niet het goede is.
Niet de Huurcommissie. De Huurcommissie gaat over de huurprijs, de servicekosten en het onderhoud. Bemiddelingskosten vallen daar niet onder. Wie ermee naar de Huurcommissie gaat, verliest alleen tijd, en bij een betaling van bijna vijf jaar geleden is tijd precies wat je niet hebt.
De kantonrechter. Dit is de route als de brief niets oplevert. De Woonbond wijst hem aan, en het is de rechter die in de zaak bij de Rechtbank Gelderland de bemiddelaar liet terugbetalen. De brief die onze tool schrijft, noemt die stap al, samen met de wettelijke rente en eventuele kosten.
Het Juridisch Loket. Gratis advies, ook als je nog niet zeker weet of je zaak sterk genoeg is. Vraag dat advies voordat je naar de rechter stapt, niet erna. Te vinden op juridischloket.nl.
De gemeente. Je kunt de bemiddelaar ook melden bij de gemeente waar de woning staat. In Utrecht is dat het meldpunt Klacht over huren, en dubbele bemiddelingskosten (administratie-, contract- of makelaarskosten) staan uitdrukkelijk in de lijst met onderwerpen die je kunt melden. Je mag anoniem melden.
Houd die twee sporen wel uit elkaar. Een melding bij de gemeente is handhaving: die is bedoeld om de bemiddelaar aan te pakken. Je eigen geld vraag je terug met je brief, en zo nodig bij de kantonrechter. Het een sluit het ander niet uit, en je kunt allebei doen.
Wat wij hier doen, en wat niet
Vond opent in Utrecht. Het idee is simpel: je huurt rechtstreeks van degene die de kamer verhuurt, en als huurder betaal je ons niets. Geen bemiddelingskosten, geen abonnement om een bericht te sturen.
Om precies te zijn over wat dat wel en niet is: we spreken degene die de woning verhuurt en bouwen de advertentie samen met hem of haar. We verifiëren geen identiteit en raadplegen geen register, en er is geen verificatiebadge op Vond. We nemen ook geen advertenties van andere sites over.
De tool staat daar los van. Je hoeft je nergens voor aan te melden om hem te gebruiken, en hij werkt voor een bemiddelaar in Groningen net zo goed als voor een in Utrecht. Wat je verder wel en niet hoeft te betalen als je een kamer huurt, staat in kamer huren in Utrecht: wat je wél en niet betaalt.
Het korte antwoord
Werkte de bemiddelaar voor de verhuurder, dan mocht hij jou geen bemiddelingskosten rekenen, hoe het ook op de factuur heette en ook als het om een kamer ging. Je kunt het tot vijf jaar na betaling terugvragen. Leg je betaalbewijs en de advertentie klaar, stuur een brief per e-mail en aangetekend, en geef ze veertien dagen. Betalen ze niet, dan is de kantonrechter de route en niet de Huurcommissie. En meld het bij je gemeente, want daar ligt de bevoegdheid om tegen de bemiddelaar op te treden.
Algemene informatie, geen juridisch advies. Of je kosten terug te vorderen zijn, hangt af van feiten die dit stuk niet kan zien, zoals voor wie de bemiddelaar werkte en wanneer je betaalde. Laat je eigen situatie bevestigen door Het Juridisch Loket of lees het antwoord van de Rijksoverheid over bemiddelingskosten.