Je borg terugvragen: wat als de verhuurder niet (op tijd) betaalt?

27 september 2026 · Panagiotis Pelardis

Je verhuist uit je kamer, en je wacht op je borg. De regels daarvoor zijn duidelijk: een vast maximum, een vaste termijn. Wat minder duidelijk is, is wat je doet als de verhuurder zich er niet aan houdt. Dit stuk gaat over dat tweede deel: de stappen van een herinnering tot de rechter, met bij elke stap de bron.

Dit is algemene informatie, geen advies over jouw geschil.

Het maximum en de termijn, kort

Artikel 7:261b lid 2 van het Burgerlijk Wetboek stelt het maximum vast: "De waarborgsom bedraagt ten hoogste tweemaal de huurprijs." Dat is twee maanden kale huur, voor elke huurovereenkomst van woonruimte vanaf 1 juli 2023, en dat geldt voor een kamer net zo goed als voor een zelfstandige woning: de wet maakt op dit punt geen onderscheid.

Lid 3 van hetzelfde artikel geeft de termijn: de verhuurder betaalt de borg terug binnen 14 dagen na het einde van de huur, tenzij hij iets verrekent. Verrekent hij iets, dan heeft hij 30 dagen, en moet hij je volgens lid 4 schriftelijk op de hoogte stellen, "waarbij een volledige kostenspecificatie aan huurder wordt verstrekt." Over de borg zelf is geen rente verschuldigd: de Rijksoverheid zegt het zo: "Hij hoeft geen rente over de waarborgsom aan u te betalen."

Wat een verhuurder wel en niet mag aftrekken

Volgens de Rijksoverheid mag de verhuurder "alleen de volgende 4 kosten verrekenen met de waarborgsom": achterstallige huur, servicekosten, schade aan de huurwoning waarvoor jij verantwoordelijk bent, en de energieprestatievergoeding. En dan de grens die vaak wordt genegeerd: "Andere kosten, zoals administratiekosten, mogen niet verrekend worden met de waarborgsom."

Voor schade geldt bovendien dat gewone slijtage niet meetelt. Is er geen opnamestaat gemaakt bij het begin van de huur, dan werkt artikel 7:224 lid 2 BW in jouw voordeel: zonder zo'n staat "wordt de huurder, behoudens tegenbewijs, verondersteld het gehuurde in de staat te hebben ontvangen zoals deze is bij het einde van de huurovereenkomst." De verhuurder moet dan aantonen dat de schade er niet al was. Een rechtbank verwoordde de bewijslast zo, in een zaak over een studentenkamer: "dient de verhuurder onderbouwd aan te geven welke schade dat is en waarom deze schade aan de specifieke huurder toerekenbaar is" (Rechtbank Oost-Brabant, 10 april 2025, ECLI:NL:RBOBR:2025:2125). Diezelfde rechtbank bevestigde in die zaak ook de hoofdregel zelf, als kanttekening bij een geschil dat verder over iets anders ging: "de verhuurder [is] in principe verplicht om een waarborgsom na het einde van de huurovereenkomst binnen de overeengekomen of de (sinds 1 juli 2023) wettelijke termijn terug te betalen."

Betaalt de verhuurder niet: de stappen

1. Een brief. De Rijksoverheid raadt aan: "Schrijf dan een brief waarin u de waarborgsom terugvraagt", en verwijst voor de tekst naar de voorbeeldbrief van het Juridisch Loket. Dezelfde brief gebruik je als er te veel is afgetrokken. Zet er een redelijke uiterste betaaldatum in, bijvoorbeeld twee weken.

2. Een aanmaning met een termijn (ingebrekestelling). Reageert de verhuurder niet binnen die datum, dan stel je hem in gebreke met, volgens artikel 6:82 lid 1 BW, "een schriftelijke aanmaning waarbij hem een redelijke termijn voor de nakoming wordt gesteld." Verstrijkt ook die nieuwe termijn zonder betaling, dan is hij pas vanaf dat moment in verzuim. Stuur de aanmaning aangetekend of in elk geval aantoonbaar, zodat je kunt bewijzen dat en wanneer hij is verstuurd.

3. Wettelijke rente. Vanaf het moment dat de verhuurder in verzuim is, mag je volgens artikel 6:119 BW wettelijke rente vragen over het bedrag dat hij je verschuldigd is. Voor particulieren is die rente sinds 1 januari 2026 4% per jaar.

4. De kantonrechter. Blijft betaling uit, dan is de volgende stap de rechter. De Rijksoverheid: "Weigert de verhuurder dan nog steeds? Vraag het geld dan terug via de rechter." Voor een geschil over een huurovereenkomst is dat de kantonrechter: artikel 93 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering noemt de huurovereenkomst met naam als een van de zaken die de kantonrechter behandelt "ongeacht het beloop of de waarde van de vordering", dus ook bij een borg van een paar honderd euro. Volgens artikel 79 lid 1 Rv kun je bij de kantonrechter zelf procederen: een advocaat is niet verplicht.

Wat het kost. Het griffierecht voor een particulier bij de kantonrechter was in 2026 €93 voor een vordering tot €500, €233 van €500 tot €1.500, en €265 van €1.500 tot €12.500. Een borg van één of twee maanden kale huur voor een kamer valt meestal in de eerste of tweede schijf.

Wat de Huurcommissie hier niet doet

De Huurcommissie behandelt geschillen over de huurprijs, huurverhoging, onderhoud en servicekosten. De waarborgsom staat niet op die lijst, dus voor het terugkrijgen van je borg is de kantonrechter de weg, niet de Huurcommissie.

Waar de gemeente wel iets kan doen

De Wet goed verhuurderschap grijpt op één ander punt in, niet op een te late terugbetaling zelf. Artikel 2 lid 2 verbiedt een verhuurder een borg te vragen die hoger is dan het wettelijke maximum, en verplicht hem je vooraf schriftelijk te informeren over "de hoogte van de waarborgsom, de wijze waarop en de termijnen waarbinnen bij beëindiging van de huurovereenkomst de vordering van de huurder op de verhuurder ten aanzien van de waarborgsom wordt vastgesteld". Vraagt de verhuurder een te hoge borg, of heeft hij je daar nooit over geïnformeerd, dan kun je dat melden bij de gemeente. Is de borg wel correct afgesproken maar betaalt hij simpelweg te laat of niet, dan blijft dat jouw eigen zaak bij de kantonrechter.

Zo pak je het aan

1. Maak zo mogelijk een opnamestaat bij het begin van de huur, met foto's. Heb je toch geen opnamestaat gemaakt? Dan sta je overigens sterker dan je misschien denkt.
2. Vraag na 14 dagen of je borg is overgemaakt.
3. Is er verrekend, vraag dan de kostenspecificatie als je die niet hebt gekregen.
4. Schrijf een brief met een redelijke betaaldatum als er niets gebeurt.
5. Stuur daarna een aanmaning die je aantoonbaar verstuurt (aangetekend of met bevestiging), met een nieuwe, redelijke termijn.
6. Reken wettelijke rente mee vanaf de dag na de betaaltermijn die je in de aanmaning noemde.
7. Betaalt hij dan nog niet? Ga naar de kantonrechter. Je hebt daar geen advocaat voor nodig.

Het korte antwoord

De borg is maximaal twee maanden kale huur, ook voor een kamer, en moet binnen 14 dagen terug, of 30 dagen als er iets wordt verrekend, met een schriftelijke specificatie. Alleen achterstallige huur, servicekosten, schade voor jouw rekening en de energieprestatievergoeding mogen worden afgetrokken, nooit gewone slijtage. Betaalt de verhuurder niet, stuur dan eerst een brief, dan een aanmaning met termijn, reken wettelijke rente vanaf verzuim, en stap zo nodig naar de kantonrechter: dat mag zonder advocaat en, bij een huurgeschil, ongeacht het bedrag.

Waar Vond past

Vond opent in Utrecht en begint met huisgenoten: je vindt eerst mensen met wie je wilt wonen, en zoekt daarna samen een plek. Huur je samen, maak dan bij het begin samen een opnamestaat en spreek af wie de borg bij het einde terugvraagt.

Huurders betalen bij Vond niets. We geven geen juridisch advies over jouw geschil. We verifiëren geen identiteit en raadplegen geen register, en er is geen verificatiebadge op Vond.