Servicekosten voor een kamer: wat mag erin en wat kun je doen?
Wie een kamer huurt, betaalt bijna altijd meer dan de kale huur. Er komen kosten bij voor gas, water en elektriciteit, voor internet, voor de schoonmaak van de gang of voor de meubels. Soms staan ze apart in je contract, soms zit alles in één all-in huur. Dit stuk legt uit wat servicekosten zijn, wat je elk jaar moet krijgen, wat je kunt doen als dat niet gebeurt, en wat er op 1 januari 2027 verandert. De regels komen uit de wet en van de Huurcommissie, en we linken steeds naar de pagina.
Dit is algemene informatie, geen advies over jouw contract. Bij een geschil kan de Huurcommissie een uitspraak doen.
Wat servicekosten zijn
Het Burgerlijk Wetboek geeft de definitie in artikel 7:237 lid 3: "Onder servicekosten wordt verstaan de vergoeding voor de overige zaken en diensten die geleverd worden in verband met de bewoning van de woonruimte."
Voor gas, water en elektriciteit maakt het uit of je kamer een eigen meter heeft. Met een eigen meter heten ze in de wet kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter. Zonder eigen meter, wat bij kamers vaak zo is, vallen ze onder de servicekosten.
Het Besluit servicekosten noemt zaken en diensten die "in ieder geval" als servicekosten gelden. De Huurcommissie zet ze op een rij in de bijlagen van haar beleidsboek. In de toelichting staat: "De opsomming is niet limitatief." Er kan dus meer onder vallen dan wat er staat.
Twee grenzen zijn wel duidelijk:
- Alleen wat je hebt afgesproken. Volgens het beleidsboek van de Huurcommissie gaat het om kosten die huurder en verhuurder "(al dan niet stilzwijgend)" zijn overeengekomen. Het hoeft dus niet op papier te staan, maar het moet wel afgesproken zijn.
- Belastingen en heffingen zijn geen servicekosten. Volgens de Huurcommissie gaat het dan om "waterschapsbelasting, afvalstoffenheffing, rioolrecht en zuiveringsheffing". Heeft de verhuurder ze op zijn naam voor jou betaald, dan moet je ze hem volgens het beleidsboek wel terugbetalen. Over de hoogte kan de Huurcommissie geen uitspraak doen.
De gemeente Utrecht zegt het op haar meldpunt kort: de verhuurder geeft je elk jaar een overzicht "en mag geen winst maken".
Elk jaar een afrekening
Meestal betaal je elke maand een voorschot. Artikel 7:259 lid 2 BW verplicht de verhuurder je elk jaar, "uiterlijk zes maanden na het verstrijken van een kalenderjaar", een overzicht te geven, uitgesplitst naar soort, "met vermelding van de wijze van berekening daarvan." Dat overzicht is je jaarafrekening. De afrekening over 2025 moest de verhuurder je dus vóór 1 juli 2026 geven.
Heb je te veel betaald, dan krijg je het verschil terug. Heb je te weinig betaald, dan betaal je bij. Volgens lid 4 van hetzelfde artikel mag je, zodra je de afrekening hebt, de onderbouwing zien: je hebt recht op "inzage van de aan het overzicht ten grondslag liggende boeken en andere bescheiden of van afschriften daarvan."
Heb je geen afrekening gekregen? De Huurcommissie zegt op haar pagina over de jaarafrekening: vraag hem eerst schriftelijk op bij je verhuurder, en "Heeft u de jaarafrekening na 3 weken nog niet ontvangen? Dan kunt u de Huurcommissie inschakelen."
Tot wanneer dat kan. Artikel 7:260 lid 2 BW geeft je tot "vierentwintig maanden" na het einde van de termijn waarin de verhuurder het overzicht moest geven. Volgens de tabel van de Huurcommissie kun je de kosten over 2025 tot en met 30 juni 2028 laten beoordelen, en die over 2026 tot en met 30 juni 2029.
Wat de Huurcommissie doet
De Huurcommissie beoordeelt of de kosten redelijk zijn. Volgens haar procedureregels moeten de kosten die je betwist samen minimaal € 36,00 zijn, anders neemt ze je verzoek niet in behandeling.
De verhuurder moet de kosten onderbouwen met facturen, en voor de overige servicekosten een specificatieformulier gebruiken. Doet hij dat niet, dan gaat de Huurcommissie doorgaans uit van een vast verbruik voor gas, elektriciteit en water zonder eigen meter. Voor een onzelfstandige woonruimte, een kamer, is dat 250 m³ gas, 500 kWh elektriciteit en 25 m³ water per jaar. Voor de andere posten rekent ze meestal een vast bedrag. Betwist je met redenen dat een dienst geleverd is, en heeft de verhuurder geen facturen, dan stelt de Huurcommissie die kosten op € 0,00.
Heb je in je kamer wel een eigen meter, dan tellen de meterstanden. Ontbreken die, of maak je aannemelijk dat ze niet kloppen, dan gaat de Huurcommissie volgens haar beleidsboek over nutsvoorzieningen met een individuele meter bij een kamer uit van 25 m³ gas per m² oppervlakte en 1.000 kWh elektriciteit per jaar. Voor een kamer van 16 m² is dat 400 m³ gas per jaar.
Een all-in huur laten splitsen
Betaal je één bedrag voor alles, dan weet je niet wat de kale huur is en wat de servicekosten zijn. Dat is lastig als je wilt weten of je huur klopt, en sinds 2026 telt voor huurtoeslag alleen de kale huur (zie ons stuk over huurtoeslag voor een kamer).
Op de pagina all-in prijs splitsen van de Huurcommissie staat onder "Huurt u een woning of kamer" hoe dat gaat:
- Stuur je verhuurder een brief met een voorstel voor de splitsing en de datum waarop die ingaat. Die splitsingsdatum ligt op zijn vroegst twee maanden na je brief.
- Houd je aan de verhouding. De kale huur die je voorstelt, moet minimaal 55% van de all-in huur zijn, en het voorschot voor servicekosten en nutsvoorzieningen minimaal 25%.
- Komen jullie er niet uit, of reageert de verhuurder niet, dan kun je tot zes weken na de voorgestelde splitsingsdatum een zaak starten bij de Huurcommissie.
Let op twee dingen. Je verhuurder moet zich aan de uitspraak houden, tenzij een van jullie binnen acht weken naar de rechter stapt (artikel 7:262 BW). En woon je niet meer in de kamer, dan kun je de all-in huur niet meer laten splitsen.
Wat de Wet goed verhuurderschap eist
Sinds 1 juli 2023 geldt de Wet goed verhuurderschap. Artikel 2 lid 2 verplicht de verhuurder je schriftelijk te informeren over je betalingsverplichting, "waarbij geldt dat jaarlijks een volledige kostenspecificatie aan de huurder dient te worden verstrekt." En hij mag geen servicekosten rekenen "anders dan in overeenstemming met de artikelen 259 en 261" van Boek 7.
Utrecht kan daarvoor een boete opleggen. In de boetetabel van de gemeente staat voor "onrechtmatige servicekosten" € 10.000 voor een bedrijfsmatige verhuurder en € 5.000 voor een andere verhuurder, en het dubbele bij herhaling. Een klacht meld je bij het meldpunt van de gemeente, en dat kan anoniem. Wat die wet verder regelt, zoals de borg, staat in ons stuk over wat je betaalt als je een kamer huurt in Utrecht.
Wat er op 1 januari 2027 verandert
Op 1 januari 2027 gaat de Wet modernisering servicekosten in. De Huurcommissie zette de wijzigingen op 17 september 2026 op een rij in een nieuwsbericht. Het meeste geldt alleen voor nieuwe contracten, "contracten die op of na 1 januari 2027 zijn ondertekend."
Voor nieuwe contracten:
- De verhuurder mag nog maar acht soorten servicekosten rekenen: warmte en koude; elektriciteit, gas en water; roerende zaken; kleine herstellingen; toezicht, beveiliging en vuil; signaallevering; verzekeringen en fondsvorming; administratiekosten. Wat daarbuiten valt, mag hij niet meer als servicekosten rekenen.
- Er komen vaste rekenregels voor hoe de verhuurder de kosten berekent en verdeelt.
- Je kunt het voorschot voor alle acht soorten laten toetsen. Met een bestaand contract kan dat alleen voor gas, elektriciteit en water, en alleen als je een eigen meter hebt.
Voor nieuwe en bestaande contracten:
- Twee of meer huurders kunnen samen een zaak starten, een collectief verzoek. In een huis met kamers en één afrekening voor iedereen is dat handig.
- Geeft de verhuurder geen of geen goede afrekening, dan rekent de Huurcommissie met wettelijke normbedragen. Volgens het nieuwsbericht kan dat "zelfs op 0 euro uitkomen". De verhuurder kan eerst een termijn krijgen om het te herstellen.
Kreeg je vóór 1 januari 2027 op tijd een afrekening, dan beoordeelt de Huurcommissie die nog met de oude regels. Dat staat in artikel V van de wet.
Teken je vóór 1 januari 2027 een contract, dan gelden voor de acht soorten en de rekenregels de oude regels, tenzij jij en de verhuurder afspreken dat de nieuwe gelden. Dat kan alleen als jij als huurder akkoord gaat.
Zo pak je het aan
- Lees je contract. Staan de servicekosten apart, en welke zaken en diensten staan erin?
- Bewaar je betaalbewijzen en noteer welk voorschot je per maand betaalt.
- Kijk op 1 juli of je de afrekening over het vorige jaar hebt. Zo niet, vraag hem schriftelijk op.
- Vraag om de bonnen in te zien als een post je vreemd lijkt, zodra je de afrekening hebt.
- Na drie weken zonder reactie kun je naar de Huurcommissie, tot 24 maanden na het einde van de termijn.
- Betaal je een all-in huur, stel dan een splitsing voor, met 55% kale huur en 25% voorschot als ondergrens.
- Meld het bij de gemeente als de verhuurder niet afrekent of kosten rekent die niet kloppen.
Het korte antwoord
Servicekosten zijn de kosten voor zaken en diensten bij je kamer bovenop de kale huur, en je betaalt alleen wat je hebt afgesproken. Belastingen en heffingen horen er niet bij, en de verhuurder mag er geen winst op maken. Elk jaar vóór 1 juli moet je een uitgesplitste afrekening krijgen, en daarna mag je de onderbouwing inzien. Krijg je niets, vraag de afrekening dan schriftelijk op en ga na drie weken zonder reactie naar de Huurcommissie; je hebt daarvoor 24 maanden. Een all-in huur kun je laten splitsen, zolang je nog in de kamer woont. Vanaf 1 januari 2027 mogen er bij nieuwe contracten nog maar acht soorten kosten in.
Waar Vond past
Vond opent in Utrecht en begint met huisgenoten: je vindt eerst mensen met wie je wilt wonen, en zoekt daarna samen een plek. Huur je samen een huis met één afrekening, dan kunnen jullie vanaf 1 januari 2027 samen naar de Huurcommissie. Spreek vooraf af wie de afrekening opvraagt en hoe jullie een teruggave of bijbetaling verdelen.
Huurders betalen bij Vond niets. We beoordelen geen afrekeningen en geven geen juridisch advies. We verifiëren geen identiteit en raadplegen geen register, en er is geen verificatiebadge op Vond.