Onderhuur van een kamer: wat gebeurt er als de hoofdhuur stopt?

27 september 2026 · Panagiotis Pelardis

Huur je een kamer van iemand die zelf ook huurt, dan huur je onder. Dat is een andere positie dan een eigen contract met de eigenaar, en het verschil merk je vooral op twee momenten: als er onenigheid is over of er wel onderverhuurd mocht worden, en als de hoofdhuur van je huisgenoot stopt. Dit stuk gaat over die twee momenten. Wie een huisgenoot zoekt en wil weten wat voor contract daarbij past, leest eerst ons stuk over een huisgenoot zoeken in Utrecht; dit stuk gaat dieper in op de onderhuur zelf.

Dit is algemene informatie, geen advies over jouw contract.

Wanneer mag een kamer onderverhuurd worden

De hoofdregel in artikel 7:244 van het Burgerlijk Wetboek is een verbod: een huurder van woonruimte mag niet onderverhuren. Er is één uitzondering. Huurt de hoofdhuurder een zelfstandige woning waarin hij zelf zijn hoofdverblijf heeft, dan mag hij daarvan een deel onderverhuren zonder toestemming van de eigenaar, tenzij het huurcontract dat uitsluit. Dat is de situatie waarin een hoofdhuurder een kamer in zijn eigen woning aan een huisgenoot verhuurt.

Huurt de hoofdhuurder zelf ook maar een kamer, dan geldt die uitzondering niet, en is toestemming van de eigenaar nodig om die kamer verder te onderverhuren.

Wat onderverhuren zonder toestemming kan kosten

Wat er kan gebeuren als er toch zonder toestemming wordt onderverhuurd, liet de rechtbank Limburg zien in een uitspraak van 8 april 2026 (ECLI:NL:RBLIM:2026:2979). Een huurder liet zijn broer bij hem wonen, die daarvoor huur betaalde. De kantonrechter stelde vast dat dit onderverhuur was: "[huurder] verstrekt immers aan zijn broer het gebruik van een gedeelte van het gehuurde en ontvangt daarvoor een tegenprestatie. Omdat [huurder] het gehuurde huurt van [eigenaar], is er sprake van onderverhuur." Het huurcontract verbood onderverhuur, en de rechter oordeelde: "Dat het onbevoegd onderverhuren van zijn woning een tekortkoming oplevert die de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt, staat vast." De eigenaar had de ontbinding voorwaardelijk gevorderd, voor het geval de huurder niet zelf een eind maakte aan de bewoning door zijn broer, en kreeg dat toegewezen. Ook de boete die in het contract op onderverhuur stond, was de huurder verschuldigd.

Deze zaak laat twee dingen zien die vaak worden onderschat. Ook als een familielid meebetaalt, telt dat als onderverhuur zodra er een tegenprestatie tegenover het gebruik staat. En een boetebeding in het huurcontract staat los van de ontbinding: je kunt beide tegenkomen.

De Rijksoverheid vat het zo samen: "De verhuurder stopt uw huurcontract via de rechter bij illegale onderverhuur. U heeft dan ondanks wettelijk verbod uw gehele woning onderverhuurd. Of een kamer in uw woning onderverhuurd, ondanks verbod daarop in het huurcontract. U moet dan ook een schadevergoeding aan uw verhuurder betalen." Voor de onderhuurder zelf heeft dit geen strafrechtelijke gevolgen: die is niet strafbaar bij illegale onderverhuur.

De eerste negen maanden: minder bescherming dan normaal

Ook als de onderverhuur wel is toegestaan, geldt voor de onderhuurder de eerste tijd een lichter regime. Artikel 7:232 lid 3 BW zet een reeks artikelen negen maanden lang buiten werking "op huur van woonruimte die niet een zelfstandige woning vormt en deel uitmaakt van een woning waarin de verhuurder zijn hoofdverblijf heeft en waarin niet eerder aan dezelfde huurder deze of andere woonruimte is verhuurd geweest." Een onderhuurcontract is zelf ook een huurovereenkomst: de rechtbank Limburg noemde de onderhuur in de zaak hierboven "een huurovereenkomst als bedoeld in artikel 7:201 BW". Onderhuur je een kamer van een hoofdhuurder die in die woning zijn hoofdverblijf heeft, dan is die hoofdhuurder in dat contract je verhuurder, en gelden naar de letter van artikel 7:232 lid 3 dezelfde negen maanden.

In die periode gelden onder meer de gewone regels over huurbescherming en opzegging niet. Na negen maanden gelden ze wel, en heeft de onderhuurder tegenover de hoofdhuurder de normale bescherming tegen opzegging.

Wat er gebeurt als de hoofdhuur eindigt

Dit is waar de verwachting van een onderhuurder vaak niet uitkomt. De wet kent onderhuurderbescherming, maar niet voor elke onderhuur.

Volgens artikel 7:269 lid 1 BW wordt de onderhuur voortgezet door de eigenaar wanneer het gaat om een zelfstandige woning waar de onderhuurder zijn hoofdverblijf heeft, en de huur tussen hoofdhuurder en eigenaar eindigt. De Rijksoverheid legt het zo uit: "Heeft u de gehele woning onderverhuurd? Dan wordt de onderhuurder de huurder van de woning. Uw verhuurder zet het huurcontract dat u met de onderhuurder heeft gesloten als zijn verhuurder voort. Dat is de onderhuurderbescherming."

Voor een kamer geldt dat niet. Dezelfde pagina is daar direct over: "Heeft u een kamer in uw woning onderverhuurd? Dan moet de kamerhuurder de kamer verlaten als uw huurcontract voor de woning eindigt. Kamerhuurders hebben geen onderhuurderbescherming." Eindigt de hoofdhuur, om welke reden dan ook, dan eindigt daarmee ook het recht van de kamerhuurder om er te blijven wonen.

Er is één andere situatie waarin onderhuur wel automatisch wordt voortgezet, ongeacht of het om een zelfstandige woning gaat: volgens artikel 7:269 lid 3 BW zet degene die het hoofdhuurderschap overneemt bij overlijden of het einde van een samenleving (de artikelen 266 tot en met 268) de onderhuur met de onderhuurder voort. Dat is een andere situatie dan de hoofdhuur die gewoon afloopt of wordt opgezegd, en verandert niets aan wat hierboven staat: bij een kamer heb je bij het einde van de hoofdhuur zelf geen aanspraak op voortzetting.

Zelfs bij een zelfstandige woning kan de eigenaar de voortgezette huur binnen zes maanden alsnog door de rechter laten beëindigen, bijvoorbeeld als de onderhuur er kennelijk op gericht was de onderhuurder de positie van huurder te geven (artikel 7:269 lid 2 BW).

Huurtoeslag

Als onderhuurder van een kamer kom je vrijwel nooit in aanmerking voor huurtoeslag. Het Handboek Toeslagen zegt het zo: bij onderverhuur "zal dit vrijwel altijd een onzelfstandige woonruimte zijn waardoor de onderhuurder geen recht heeft op huurtoeslag." Wanneer het wel kan, en wat er in 2026 veranderde, staat in ons stuk over huurtoeslag voor een kamer.

Zo weet je waar je aan toe bent

1. Vraag na of onderverhuren is toegestaan, zowel volgens het huurcontract van de hoofdhuurder als, indien nodig, volgens de eigenaar.
2. Reken de eerste negen maanden niet op de gewone huurbescherming tegenover je hoofdhuurder.
3. Ga ervan uit dat je moet vertrekken als de hoofdhuur eindigt, tenzij het om een hele zelfstandige woning gaat waar jij je hoofdverblijf hebt.
4. Betaalt iemand mee voor een kamer bij jou, ook een familielid? Kijk dan of je eigen huurcontract onderverhuur toestaat voordat je dat afspreekt.
5. Zet de afspraak op papier, ook al is het maar een bericht: wat je betaalt, vanaf wanneer, en wat er gebeurt als de hoofdhuur eindigt.

Waar Vond past

Vond opent in Utrecht en begint met huisgenoten: je vindt eerst mensen met wie je wilt wonen, en zoekt daarna samen een plek. Huur je een hele zelfstandige woning samen, dan is er geen hoofdhuurder en onderhuurder: jullie staan allemaal op het contract, of spreken vooraf af wie welke positie krijgt. Twijfel je of jouw situatie onderhuur is, vraag dat na bij de eigenaar voordat je tekent.

Huurders betalen bij Vond niets. We geven geen juridisch advies over onderhuur. We verifiëren geen identiteit en raadplegen geen register, en er is geen verificatiebadge op Vond.