Hospita worden in Utrecht: wat mag en wat niet (2026)
Je hebt een kamer over. Misschien is een kind het huis uit, misschien is de hypotheek krap, misschien vind je het gewoon stil. Een kamer verhuren in het huis waar je zelf woont lijkt dan het kleinste wat je kunt doen. Geen tweede woning, geen makelaar, gewoon iemand aan je keukentafel die huur betaalt.
De wet ziet dat ook zo, en daarom zijn de regels voor een hospita anders dan voor een gewone verhuurder. Soms ruimer, soms juist niet. Dit stuk gaat alleen over die situatie: jij woont er, je huurder woont bij je in. Wanneer ben je hospita, wat mag je dan, wat mag je niet, en wat doet het met je hypotheek, je toeslagen en je belasting.
Verhuur je een kamer in een huis waar je zelf niet woont, lees dan kamer verhuren in Utrecht zonder makelaar. Daar staan de vergunning, de Wet goed verhuurderschap en het puntenstelsel uitgebreider.
Ben je hospita? De vier voorwaarden
Volgens de hospitapagina van de Rijksoverheid ben je hospita als je zelf in de woning woont en voorzieningen deelt met je huurder. Het maakt niet uit of het een koopwoning of een huurwoning is, en de huurder moet 18 jaar of ouder zijn.
Verder moet dit allemaal kloppen:
- jullie hebben dezelfde toegang tot de woning, dus één voordeur;
- er is een huurcontract;
- jullie zijn geen geregistreerde partners van elkaar;
- jullie staan allebei ingeschreven op het adres.
Die laatste voorwaarde is minder onschuldig dan hij klinkt. Hij komt terug bij de belasting en bij je toeslagen, en daar hangt veel van af.
De vergunning: in Utrecht zijn er twee routes
Je bent eigenaar en woont er zelf
Het loket van de gemeente Utrecht noemt de situatie waarin je géén vergunning nodig hebt. Alle drie de voorwaarden moeten kloppen:
- je woont zelf in de woning en bent voor minimaal 50% eigenaar;
- je verhuurt aan maximaal twee andere personen;
- je woning mag worden verhuurd.
Die 50% gaat over juridisch eigendom, niet over vierkante meters: de Huisvestingsverordening spreekt van een verhuurder "die voor minimaal vijftig procent juridisch eigenaar is". En "je woning mag worden verhuurd" is geen formaliteit. Heb je de woning na 17 maart 2022 gekocht en valt hij onder een bepaalde WOZ-waarde, dan heb je volgens hetzelfde loket de eerste vier jaar een vergunning opkoopbescherming nodig om te verhuren. Die kan bij hospitaverhuur worden verleend, maar je moet hem wel aanvragen.
Verhuur je aan drie of meer mensen, dan ben je geen hospita meer in de zin van de verordening, en vraag je twee vergunningen aan: een vergunning om kamers te verhuren en een omgevingsvergunning.
Je huurt zelf, bij een corporatie
Dit is de route die veel mensen niet kennen. Op hetzelfde loket staat, letterlijk: "Vraag toestemming aan uw corporatie. U hebt geen vergunning nodig."
Eén kanttekening uit de verordening. Huur je zelf, dan val je niet onder de hospitaregel, want die geldt alleen voor wie minstens de helft van de woning bezit. Je hebt dan alleen geen omzettingsvergunning nodig als er na de verhuur niet meer dan drie mensen in de woning wonen. Woon je met z'n tweeën en neem je er twee huurders bij, dan zijn jullie met vier, en heb je wél een vergunning nodig.
Huur je van een particuliere verhuurder, lees dan eerst je huurcontract, want daar kan een verbod op onderverhuur in staan. Vraag daarom eerst toestemming. De checklist hospitaverhuur van de Rijksoverheid is daar duidelijk over: zonder toestemming mag je geen kamer verhuren, en doe je het toch, dan kan je verhuurder naar de rechter. Die kan je huurcontract beëindigen, en je kunt een boete krijgen.
Wat je mag
Opzeggen zonder reden, in de eerste negen maanden. Dat is het grootste verschil met gewone verhuur. De eerste negen maanden zijn een proeftijd: je kunt de huur opzeggen zonder een reden te geven, met een opzegtermijn van drie maanden. Je zegt schriftelijk op. Merk je na een paar maanden dat samenwonen niet werkt, dan hoef je dat niet te bewijzen.
Afspraken maken over het samenwonen. Volgens de checklist zet je in het huurcontract de huurprijs, de servicekosten, welke kamer het is, welke voorzieningen jullie delen en de ingangsdatum. Je mag er ook afspraken bij zetten over huisdieren, roken en stille uren. Doe dat. Het is makkelijker om het vooraf op te schrijven dan om het achteraf uit te leggen.
Zelf kiezen wie er komt wonen, binnen de regels voor goed verhuurderschap. Die gelden volgens de Rijksoverheid ook voor jou als hospita, en noemen woondiscriminatie uitdrukkelijk. De Wet goed verhuurderschap vraagt onder meer een heldere selectieprocedure met objectieve criteria, en dat je afgewezen kandidaten uitlegt waarom je voor iemand anders koos.
Wat je niet mag
Een tijdelijk huurcontract geven. Dat verrast veel mensen. De Rijksoverheid schrijft het zonder omwegen: "Momenteel kan alleen een vast huurcontract, met een proeftijd van 9 maanden, worden afgesloten." Ben je eigenaar, dan is de proeftijd dus je enige manier om zonder reden op te zeggen. Huur je zelf, dan eindigt het contract met je kamerhuurder ook als je eigen huurcontract eindigt.
Na negen maanden nog zonder reden opzeggen. Zeg je in de proeftijd niet (op tijd) op, dan krijgt je huurder automatisch een huurcontract voor onbepaalde tijd. Vanaf dat moment geldt de gewone huurbescherming, en heb je een wettelijke reden en de rechter nodig om de huur te beëindigen. Zet de datum van negen maanden dus in je agenda, gerekend vanaf de ingangsdatum van het contract.
Meer huur vragen dan de punten toelaten. Je huurder mag volgens de Rijksoverheid maximaal de huur betalen die volgt uit het woningwaarderingsstelsel voor onzelfstandige woonruimte. De Huurprijscheck van de Huurcommissie rekent het uit, en sinds 1 januari 2025 voeg je bij elk nieuw huurcontract een puntentelling. Een huurder kan de aanvangshuur binnen zes maanden laten toetsen. Verlaagt de Huurcommissie de huur, dan geldt de lagere huur vanaf het begin van het contract.
Meer borg vragen dan twee maanden kale huur. Dat is het maximum voor huurcontracten vanaf 1 juli 2023, volgens het overzicht van regels voor verhuurders. Je betaalt de borg binnen 14 dagen na het einde van de huur terug, of binnen 30 dagen als je iets verrekent.
Je huurder bemiddelingskosten laten betalen. Schakel je een bemiddelaar in om een huurder te vinden, dan werkt die voor jou, en mag hij je huurder geen kosten rekenen. Dat geldt ook voor kamers, volgens de Rijksoverheid. Betaalde een eerdere huurder die kosten al, dan kan hij ze vaak terugvragen; ons stuk over bemiddelingskosten terugvragen legt uit hoe.
De rookmelders overslaan. De checklist is kort: rookmelders in de verhuurde kamer en in de gemeenschappelijke ruimtes.
Wat het doet met je geld
Hier zitten de verrassingen die niet in een huurcontract staan.
Je hypotheek. Heb je een hypotheek, dan heb je toestemming van je hypotheekverstrekker nodig. Zonder die toestemming mag je volgens de checklist geen kamer verhuren. De gevolgen die de checklist noemt, lopen op van een hogere rente tot de hypotheek helemaal aflossen en de woning verkopen.
Je verzekering. Meld de verhuur bij je inboedelverzekeraar, en als je eigenaar bent ook bij je opstalverzekeraar. Doe je dat niet, dan kan de verzekeraar schade weigeren te vergoeden.
Je VvE. Woon je in een appartement, lees dan het reglement. De checklist: "De vve kan kamerverhuur verbieden."
De belasting, als je eigenaar bent. Voor een kamer in je koopwoning bestaat de kamerverhuurvrijstelling. Voldoe je aan de voorwaarden, dan hoef je de huurinkomsten niet aan te geven en blijft de rente over je hele hypotheek aftrekbaar. De voorwaarden volgens de Belastingdienst: de huur blijft onder een maximum per jaar dat op die pagina staat, de kamer is geen zelfstandige woonruimte, jij en je huurder staan de hele periode op hetzelfde adres ingeschreven, en de verhuur is voor langere tijd bedoeld. Het maximum verandert elk jaar, dus kijk het na op de pagina van de Belastingdienst en niet op een oude blogpost. Voldoe je niet aan de voorwaarden, dan valt het verhuurde deel in box 3 en is de rente over dat deel van de lening niet meer aftrekbaar.
De belasting, als je huurt. Volgens de Rijksoverheid hoef je de huurinkomsten uit een kamer in je huurwoning niet aan te geven.
Je toeslagen. Volgens de checklist blijven je huurtoeslag, zorgtoeslag, kinderopvangtoeslag en kindgebonden budget hetzelfde, zolang je aan de voorwaarden voor hospitaverhuur voldoet. Dienst Toeslagen zegt het nog preciezer: een onderhuurder telt niet mee voor de huurtoeslag, en een onderhuurder is geen toeslagpartner. Krijg je huurtoeslag, dan geef je de onderhuurder binnen vier weken na zijn inschrijving telefonisch door. Toeslagen beoordeelt dan of het echt een onderhuurder is, en kan om het huurcontract of bankafschriften vragen. Daarom is dat contract meer dan een formaliteit. Je toeslagpartner, je kind of je ouder is trouwens nooit een onderhuurder.
Je uitkering. WW, AOW, WIA, Wajong en Anw blijven volgens de checklist hetzelfde, als je aan de voorwaarden voor hospitaverhuur voldoet. Bij bijstand en de AIO-aanvulling kan het wel gevolgen hebben. Vraag het dan eerst na bij wie je uitkering betaalt.
Je eigen huur, als je huurt. Dit is de minst bekende. Bij de inkomensafhankelijke huurverhoging telt volgens de checklist het inkomen mee van iedereen die op het adres staat ingeschreven, dus ook dat van je kamerhuurder. Was je kamerhuurder op 1 januari nog geen 23, dan telt alleen het deel van zijn inkomen boven het minimumloon mee. Het wetsvoorstel hieronder wil dit veranderen, maar vandaag geldt het nog.
Wat eraan komt
Het wetsvoorstel hospitaverhuur. Wetsvoorstel 36992 is op 7 juli 2026 bij de Tweede Kamer ingediend. De commissie leverde haar schriftelijke vragen op 22 september in. Er is nog niet over gedebatteerd en niet over gestemd.
Volgens het nieuwsbericht van de Rijksoverheid brengt het voorstel een tijdelijk hospitacontract van maximaal vijf jaar, met dezelfde proeftijd van negen maanden en drie maanden opzegtermijn. Een eigenaar-bewoner krijgt een opzeggrond bij (gedwongen) verkoop, en ook bij het overlijden van de hospita. Een hospita die zelf huurt, kan opzeggen als hij verhuist. En het inkomen van de kamerhuurder telt niet meer mee voor de inkomensafhankelijke huurverhoging. Het streven is 1 januari 2027, en dan alleen voor contracten die daarna worden gesloten. Tot die tijd gelden de regels hierboven.
Twee jaar op het adres. In het voorjaar van 2026 publiceerde de VNG een handreiking hospitaverhuur voor gemeenten. Daarin staat het advies om als voorwaarde te stellen dat de hospita bij de eerste verhuring minstens twee jaar op het adres ingeschreven staat, om schijnconstructies te voorkomen. Dat is een advies aan gemeenten en geen regel die voor jou geldt: een gemeente moet het in haar eigen verordening opnemen. In de Utrechtse Huisvestingsverordening staat het niet. Neemt Utrecht het later over, dan kan dat gevolgen hebben voor wie net in een woning is komen wonen. Hoe, hangt af van de tekst en de overgangsregels, en die zijn er nog niet.
Waar Vond past
Vond opent in Utrecht, met kamers die worden aangeboden door wie ze verhuurt. Verhuur je een kamer in je eigen huis, dan is adverteren gratis tijdens de beta; dat staat op de prijzenpagina. Huurders betalen ons niets.
Om precies te zijn over wat wij doen: we spreken degene die de kamer verhuurt en bouwen de advertentie samen met hem of haar. We verifiëren geen identiteit en raadplegen geen register, en er is geen verificatiebadge op Vond. We schrijven je huurcontract niet, kiezen je huurder niet en zeggen niet dat je aan de regels hierboven voldoet. Dat blijft bij jou.
Wil je je kamer bij ons aanbieden? Vertel ons wat je hebt. En wil je weten hoe het er aan de andere kant van de tafel uitziet, lees dan wat er gebeurt op een hospiteeravond in Utrecht.
Het korte antwoord
Woon je er zelf, verhuur je aan maximaal twee mensen, ben je voor minstens de helft eigenaar en valt je woning niet onder de opkoopbescherming, dan heb je in Utrecht geen vergunning nodig. Huur je bij een corporatie, dan heb je hun toestemming nodig, en geen vergunning zolang jullie met niet meer dan drie mensen zijn. Je mag de eerste negen maanden zonder reden opzeggen, en daarna niet meer. Je mag geen tijdelijk contract geven, niet meer vragen dan de punten en niet meer borg dan twee maanden kale huur. Regel vooraf je hypotheekverstrekker, je verzekering en je VvE, laat je huurder inschrijven en geef hem door aan Toeslagen als je huurtoeslag krijgt. En huur je zelf, reken dan na wat het inkomen van je huurder doet met je eigen huurverhoging.
Algemene informatie, geen juridisch of fiscaal advies. De regels hangen af van je eigen situatie, zoals je hypotheek, je huurcontract en je uitkering. Laat je situatie bevestigen door Het Juridisch Loket, de Belastingdienst of je gemeente, en lees de checklist hospitaverhuur van de Rijksoverheid.