Kamer verhuren in Utrecht zonder makelaar (2026)

24 September 2026 · Panagiotis Pelardis

Je hebt een kamer over, of een huis dat je per kamer wilt verhuren, en je wilt geen maand huur kwijt zijn aan een makelaar om iemand te vinden. Een makelaar is ook niet nodig. Wel moet je de regels kennen waar een makelaar anders op let, want sinds 2023 ben je daar grotendeels zelf wettelijk verantwoordelijk voor, wie de huurder ook vindt.

Dit stuk is voor particuliere eigenaren in Utrecht: wie een kamer verhuurt in het eigen huis, en wie een heel huis per kamer verhuurt. Bij de regels staat een link naar de overheidspagina of de wet waar ze vandaan komen. Waar iets nog een wetsvoorstel is, zeggen we dat.

Dit artikel is geen juridisch advies, en in jouw situatie kan een detail het antwoord veranderen. Met de links kun je elke regel zelf nalezen.

Eerst: heb je een vergunning nodig?

In Utrecht staan de regels voor het opdelen van een woning in kamers in een eigen gemeentelijke verordening. Artikel 49 van de Huisvestingsverordening gemeente Utrecht zegt dat je een zelfstandige woning niet zonder vergunning mag omzetten in onzelfstandige woonruimte, en maakt daarna twee uitzonderingen:

1. Een woning voor maximaal drie personen.
2. Hospitaverhuur. De verordening omschrijft dat als verhuur aan maximaal twee personen door een verhuurder die voor minimaal 50% juridisch eigenaar is en met het eigen huishouden in de woning blijft wonen.

Vanaf vier personen moet je volgens de loketpagina over kamerverhuur twee vergunningen tegelijk aanvragen: een vergunning om kamers te verhuren (de omzettingsvergunning) en een omgevingsvergunning. Op die pagina staan ook de eisen waaraan een aanvraag wordt getoetst, zoals minimaal 18 m² gebruiksoppervlakte per bewoner na omzetting, geluidsisolatie en brandveiligheid. Er staat ook een link naar de Hospitawijzer, een korte vragenlijst die laat zien wat er voor jouw adres geldt.

Let op. De gemeente heeft twee pagina's over dit onderwerp en die zeggen niet hetzelfde. De pagina over woningdelen zegt alleen dat je bij verhuur aan meer dan drie personen een vergunning nodig hebt, en noemt de hospita-uitzondering helemaal niet. De loketpagina geeft de volledige regel, inclusief de voorwaarde van 50% eigendom. De verordening zelf is bindend, en die komt overeen met de loketpagina.

Heb je de woning net gekocht, lees dan op dezelfde loketpagina eerst wat er over de opkoopbescherming staat. Volgens die pagina mag je een woning die daaronder valt de eerste vier jaar na aankoop niet verhuren.

Wat de Wet goed verhuurderschap van je vraagt

Sinds 1 juli 2023 geldt de Wet goed verhuurderschap voor elke verhuurder, ook voor een particulier die één kamer verhuurt. Artikel 2 lid 2 somt de regels voor goed verhuurderschap op. Bij kamerverhuur zijn in de praktijk vijf onderdelen van belang.

Een heldere selectieprocedure (onderdeel a). Je hanteert een heldere en transparante selectieprocedure, je gebruikt objectieve selectiecriteria en maakt die bekend als je de kamer openbaar aanbiedt, en je legt kandidaten die je afwijst uit waarom je voor iemand anders hebt gekozen. De wet legt die plicht bij de verhuurder of verhuurbemiddelaar, dus hij blijft bij wie de kamer verhuurt, ook in een huis waar de huisgenoten de nieuwe bewoner kiezen. Zet je criteria in de advertentie, en stuur elke afgewezen kandidaat een regel over het waarom.

Een borg van maximaal twee maanden kale huur (onderdeel c). De wet verwijst naar artikel 7:261b BW. Op de borgpagina van de Rijksoverheid staat: maximaal twee maanden kale huur voor huurovereenkomsten die op of na 1 juli 2023 zijn ingegaan. Verreken je niets, dan betaal je de borg binnen 14 dagen na het einde van de huurovereenkomst terug. Verreken je wel iets, dan betaal je het restant binnen 30 dagen terug en stuur je een volledige schriftelijke kostenspecificatie.

Een schriftelijke huurovereenkomst (onderdeel d). Elke huurovereenkomst leg je schriftelijk vast.

Schriftelijke informatie voor de huurder (onderdeel e). Je geeft de huurder schriftelijk: de rechten en plichten van de huurder, de hoogte van de borg en hoe en wanneer je die terugbetaalt, een contactpunt voor vragen, de contactgegevens van het meldpunt van de gemeente, hoe de servicekosten worden berekend, en de kwaliteitswaardering van de kamer met de maximale huurprijs die daaruit volgt. In Utrecht is dat het meldpunt Klacht over huren, op utrecht.nl/klachtoverhuren. Een klacht mag daar anoniem worden gemeld, en dat is ook voor jou als verhuurder goed om te weten.

Servicekosten volgens de regels (onderdeel f). Voor servicekosten gelden de artikelen 7:259 en 7:261 BW: je stuurt de huurder elk jaar een overzicht van de kosten.

Het overzicht van regels voor verhuurders van de Rijksoverheid zet hetzelfde op een rij. De gemeente houdt er toezicht op en kan handhaven.

De huurprijs volgt uit de punten

Een kamer wordt gewaardeerd volgens het woningwaarderingsstelsel (puntenstelsel) voor onzelfstandige woonruimte. Op de hospitapagina van de Rijksoverheid staat het onomwonden: de huurder mag maximaal de huur betalen die dat stelsel oplevert. Je mag dus niet meer vragen.

De Huurprijscheck voor kamers van de Huurcommissie berekent de maximale kale huur. Je hebt de WOZ-waarde van de woning nodig, de oppervlakte van de kamer en van de gedeelde ruimtes, en het aantal bewoners dat die ruimtes deelt. Op dezelfde pagina staat dat de verhuurder sinds 1 januari 2025 bij elk nieuw huurcontract een puntentelling moet voegen.

Doe de check voordat je de advertentie schrijft. Op de kamerpagina van de Rijksoverheid staat voor huurders dat ze binnen zes maanden de aanvangshuur door de Huurcommissie kunnen laten toetsen als die boven het maximum ligt. Een huur boven het maximum dat uit de punten volgt, kan een huurder dus laten verlagen.

Woon je er zelf? Dit zijn de hospitaregels van nu

Voor een kamer in het huis waar je zelf woont, gelden eigen huurregels. Volgens de hospitapagina van de Rijksoverheid:

• De eerste negen maanden zijn een proeftijd. In die periode kun je de huurovereenkomst opzeggen zonder een reden te geven. Je hebt wel een opzegtermijn van drie maanden.
• Zeg je niet (op tijd) op, dan krijgt de huurder automatisch een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.
• Dezelfde pagina beschrijft de kamerverhuurvrijstelling: heb je een koopwoning en blijven je huurinkomsten per jaar onder een grens die op die pagina staat, dan hoef je ze niet aan te geven. De grens verandert; kijk daar wat die nu is.

De Rijksoverheid heeft ook een checklist voor hospitaverhuur die de rest langsloopt, zoals je hypotheekverstrekker en je verzekering.

Inschrijven op het adres

Wie langer dan vier maanden in Nederland komt wonen, moet zich inschrijven in de Basisregistratie Personen (BRP), en dat moet binnen vijf dagen na aankomst, volgens de BRP-pagina van de Rijksoverheid. Wie binnen Nederland verhuist, geeft het nieuwe adres door aan de gemeente. Bij hospitaverhuur gaat de hospitapagina van de Rijksoverheid ervan uit dat jij en de huurder allebei op het adres staan ingeschreven.

Spreek dit af voordat de huurovereenkomst wordt getekend.

De huurder betaalt de makelaar niet

Neem je toch een makelaar in de arm, dan werkt die voor jou en betaalt de huurder er niets voor. Dat staat in artikel 7:417 lid 4 van het Burgerlijk Wetboek, in 2015 bevestigd door de Hoge Raad. De pagina over bemiddelingskosten van de Rijksoverheid zegt dat dit geldt voor sociale huurwoningen, vrije-sectorwoningen en kamers, en noemt ook de andere namen waaronder die kosten voorkomen: administratiekosten, inschrijfkosten, contractkosten, verhuurkosten.

Ook zonder makelaar kan dit jou raken. Brengt een partij die voor jou werkt je huurder kosten in rekening, dan kan de huurder die bij die partij terugvorderen, en het is gebeurd bij jouw advertentie.

Wat eraan komt: het wetsvoorstel hospitaverhuur

Op 7 juli 2026 is wetsvoorstel 36992 bij de Tweede Kamer ingediend om de regels voor hospitaverhuur te veranderen. Volgens het nieuwsbericht van de Rijksoverheid bevat het voorstel een tijdelijke huurovereenkomst van maximaal vijf jaar met een proeftijd van negen maanden, nieuwe opzeggronden (bij verkoop of gedwongen verkoop van de woning, bij overlijden van de hospita en, voor een hospita in een huurwoning, bij verhuizing) en een regel dat het inkomen van de kamerhuurder niet meer meetelt voor een inkomensafhankelijke huurverhoging van een hospita die zelf huurt.

Het is nog een wetsvoorstel. Het streven is dat de wet op 1 januari 2027 in werking treedt, en dan alleen voor huurovereenkomsten die daarna worden gesloten. Het parlement kan het nog wijzigen of verwerpen. Een huurovereenkomst die je dit jaar tekent, valt onder de huidige regels.

Een korte checklist

1. Kijk met de Hospitawijzer, of in artikel 49 van de verordening, of je een vergunning nodig hebt.
2. Doe de Huurprijscheck voor de kamer en voeg de puntentelling bij het contract.
3. Zet je selectiecriteria in de advertentie.
4. Vraag maximaal twee maanden kale huur als borg.
5. Leg de huurovereenkomst schriftelijk vast, met de schriftelijke informatie uit de Wet goed verhuurderschap erbij.
6. Leg afgewezen kandidaten uit waarom je niet voor hen hebt gekozen.
7. Zorg dat de huurder zich op het adres kan inschrijven.

Waar Vond past

Vond opent dit najaar in Utrecht, met kamers die de verhuurders zelf aanbieden. Verhuur je een kamer in het huis waar je zelf woont, dan is adverteren gratis tijdens de beta. Anders is adverteren ook gratis en betaal je één vast bedrag, alleen als er een huurder intrekt die via Vond met je in contact is gekomen; het bedrag staat op de prijzenpagina. Huurders betalen niets. We spreken degene die de woning verhuurt en bouwen de advertentie samen met hem of haar. We verifiëren geen identiteit en raadplegen geen register, en er is geen verificatiebadge op Vond. We schrijven ook je huurovereenkomst niet, doen je selectie niet en zeggen niet dat je aan de regels hierboven voldoet; dat blijft jouw verantwoordelijkheid.

Wil je dat jouw kamer bij de eerste hoort? Vertel ons wat je aanbiedt.