Kamerverhuurvrijstelling 2026: de vier voorwaarden
Je hebt een koopwoning, er staat een kamer leeg en je overweegt die te verhuren. Dan wil je weten of je over de huur belasting betaalt. Het korte antwoord: vaak niet. Blijf je onder een grens, dan hoef je de huur niet aan te geven. Dat heet de kamerverhuurvrijstelling.
Het lange antwoord draait om twee punten die je makkelijk mist. De grens is geen vrijgesteld bedrag waarboven je alleen over het meerdere betaalt: kom je erboven, dan vervalt de hele vrijstelling. En een van de voorwaarden gaat over de inschrijving van je huurder.
Dit stuk is algemene informatie en geen belastingadvies. Bij elke regel staat een link naar de bron, zodat je hem zelf kunt nalezen. Twijfel je over jouw situatie, bel dan de BelastingTelefoon.
Wat de vrijstelling doet
De regeling staat in artikel 3.114 van de Wet inkomstenbelasting 2001 en heet daar ook zo: kamerverhuurvrijstelling. Ze is bedoeld voor wie een kamer verhuurt in een woning die hij of zij bezit en zelf bewoont.
Voldoe je aan de voorwaarden, dan telt je hele woning fiscaal als eigen woning in box 1 (inkomen uit werk en woning). Volgens de pagina over een koopwoning met een verhuurde kamer geef je dan het eigenwoningforfait op voor de hele woning, trek je de hypotheekrente voor de hele woning af en hoef je de huurinkomsten niet aan te geven. De Belastingdienst zegt het zo: "U betaalt geen belasting over de huur."
De vier voorwaarden
Op dezelfde pagina van de Belastingdienst staan vier voorwaarden. Je moet aan alle vier voldoen.
1. Je huurinkomsten zijn in 2026 in totaal maximaal €6.633. In 2025 was de grens €6.324, in 2024 €5.998. Let op wat meetelt: volgens de Belastingdienst gaat het om de totale huurinkomsten "inclusief vergoedingen voor energie en gebruik van spullen zoals wasmachine en droger". Vraag je een all-in huur, dan telt het hele bedrag mee.
De grens geldt per kalenderjaar, en volgens de Kennisgroep van de Belastingdienst telt wat je in dat jaar daadwerkelijk ontvangt. Verhuur je het hele jaar, dan is dat €552,75 per maand, alles inbegrepen. Vraag je €550 per maand all-in, dan kom je op €6.600 en blijf je eronder. Vraag je €560, dan kom je op €6.720 en zit je erboven. Begin je halverwege het jaar, of betaalt je huurder in december vooruit, reken dan met wat er dat jaar echt binnenkomt.
2. De kamer is geen zelfstandige woning. De Belastingdienst omschrijft dat als "geen eigen voordeur, keuken en toilet". Heeft de ruimte alle drie, dan is het een zelfstandige woning en geldt de vrijstelling niet.
3. Jij en je huurder staan de hele periode op hetzelfde adres ingeschreven. Het gaat om inschrijving in de Basisregistratie Personen (BRP), voor de hele verhuurperiode. Deze voorwaarde ligt niet alleen bij jou: je huurder moet zich zelf inschrijven.
4. De verhuur is bedoeld voor langere tijd. Verhuur je de kamer of je woning maar voor korte tijd, bijvoorbeeld via een vakantieverhuurplatform, dan geldt de vrijstelling volgens de Belastingdienst niet.
Boven de grens: alles of niets
Hier zit het misverstand dat geld kost. De grens is geen vrijgesteld bedrag waarboven je alleen over het meerdere betaalt. Het is een voorwaarde: kom je erboven, dan vervalt de vrijstelling helemaal, ook voor het deel eronder.
De Kennisgroep van de Belastingdienst heeft in 2024 een standpunt ingenomen over de vraag vanaf wanneer je dan niet meer aan de voorwaarden voldoet (KG:051:2024:11). Het antwoord: "Vanaf aanvang van de verhuurperiode." De Kennisgroep rekent per kalenderjaar: komt de huur in een jaar boven de grens, dan vervalt de vrijstelling voor dat hele jaar, vanaf 1 januari of vanaf de start van de verhuur als die later in dat jaar begon. Wie in oktober merkt dat de huur van dat jaar boven de grens uitkomt, verliest de vrijstelling dus niet pas vanaf oktober.
Wat er dan gebeurt, staat op dezelfde pagina van de Belastingdienst: het verhuurde deel van je woning wordt aangemerkt als vermogen in box 3 (sparen en beleggen), en het deel van je hypotheekschuld dat daarbij hoort, gaat mee naar box 3. Over dat deel van de schuld kun je de rente niet meer aftrekken. Het deel waar je zelf woont, blijft in box 1. Volgens de Kennisgroep is die overgang ook een gedeeltelijke vervreemding van de eigen woning voor de bijleenregeling, wat kan meetellen als je later een andere woning koopt.
Twee dingen volgen daaruit. Reken vooraf uit wat de huur je over het hele jaar oplevert, inclusief energie en de vergoeding voor de wasmachine. En verhoog de huur niet halverwege het jaar zonder eerst na te rekenen waar je uitkomt.
De huur zelf heeft ook een maximum
De vrijstelling zegt alleen iets over belasting. Hoeveel huur je mag vragen, volgt uit iets anders: het puntenstelsel voor kamers. Volgens het beleidsboek van de Huurcommissie heeft onzelfstandige woonruimte altijd huurprijsbescherming. Een kamer heeft dus altijd een maximale huur, hoe hoog de huur ook is.
De Huurprijscheck voor kamers berekent die maximale kale huur. Doe hem voordat je een bedrag in je advertentie zet. De check geeft een kale huur, maar voor de vrijstelling telt het bedrag inclusief energie en andere vergoedingen. Tel die bij de uitkomst op en vergelijk het totaal met €552,75 per maand. Kom je erboven, dan bepaalt de fiscale grens hoeveel je kunt vragen zonder de vrijstelling te verliezen.
In Utrecht: een tweede regel, van de gemeente
De belastingregel en de regel van de gemeente staan los van elkaar. Voldoe je aan de ene, dan zegt dat niets over de andere.
De Belastingdienst kijkt naar je huurinkomsten, je inschrijving en de soort ruimte. De gemeente Utrecht kijkt naar hoeveel mensen er wonen en wie de eigenaar is. Artikel 49 van de Huisvestingsverordening gemeente Utrecht verbiedt het omzetten van een woning in kamers zonder vergunning, met twee uitzonderingen: bewoning door maximaal drie personen, en hospitaverhuur. Artikel 1 van dezelfde verordening omschrijft hospitaverhuur als verhuur aan maximaal twee personen door een verhuurder die voor minimaal 50% juridisch eigenaar is en met het eigen huishouden in de woning blijft wonen.
Een voorbeeld van hoe de twee regels uit elkaar lopen: je verhuurt twee kamers in je eigen huis, elk voor €300 per maand all-in. Voor de gemeente is dat hospitaverhuur, waarvoor je geen vergunning nodig hebt. Voor de Belastingdienst is het €7.200 per jaar (de grens geldt voor alle kamers samen), boven de grens, en dus geen vrijstelling.
Wat er verder bij kamerverhuur komt kijken, zoals de Wet goed verhuurderschap, de borg en de proeftijd van negen maanden bij hospitaverhuur, staat in ons stuk over een kamer verhuren in Utrecht zonder makelaar.
De inschrijving: spreek het vooraf af
Omdat de vrijstelling afhangt van de inschrijving van je huurder, bespreek je dit al in het eerste gesprek. Een huurder die zich niet op je adres kan of wil inschrijven, kost je de vrijstelling. Soms is dat iemand die zijn inschrijving elders wil houden, soms iemand die maar een paar maanden blijft.
Wie langer dan vier maanden in Nederland komt wonen, moet zich volgens de BRP-pagina van de Rijksoverheid inschrijven, binnen vijf dagen na aankomst. Wie binnen Nederland verhuist, geeft het nieuwe adres door aan de gemeente. Komt er een internationale student voor een studiejaar bij je wonen, dan moet die zich dus sowieso inschrijven. Zet het in de huurovereenkomst en vraag na de verhuizing of het geregeld is.
Huur je zelf?
De vrijstelling gaat over een woning die je bezit en zelf bewoont. Huur je zelf en verhuur je een kamer onder, dan is dit niet de regeling die voor jou geldt. Volgens de pagina over het verhuren van een deel van een huurwoning heeft dat "meestal geen gevolgen" voor je aangifte, zolang je een normale huur ontvangt. Ook de hospitaregel van Utrecht is dan niet voor jou: die geldt alleen voor een eigenaar die er zelf woont. Wonen er in totaal niet meer dan drie personen, dan heb je volgens artikel 49 geen omzettingsvergunning nodig. Kijk daarnaast naar wat je huurcontract en je verhuurder toestaan; de Rijksoverheid heeft daar een eigen pagina over onderverhuren.
Een korte checklist
- Tel op wat je in het kalenderjaar ontvangt, inclusief energie en vergoedingen voor spullen, en vergelijk het totaal met €6.633.
- Controleer of de kamer niet alle drie heeft: een eigen voordeur, een eigen keuken en een eigen toilet.
- Spreek met je huurder af dat hij of zij zich op je adres inschrijft, en zet het in de huurovereenkomst.
- Verhuur voor langere tijd, niet per week of per weekend.
- Doe de Huurprijscheck voor kamers voordat je een huur noemt.
- Ga in Utrecht na of je een vergunning nodig hebt, met de Hospitawijzer waar de gemeente naar verwijst of in artikel 49 van de Huisvestingsverordening.
- Reken opnieuw na voordat je de huur verhoogt.
Het korte antwoord
Verhuur je een kamer in je eigen koopwoning, dan is de huur belastingvrij zolang je huurinkomsten in 2026 in totaal niet boven €6.633 uitkomen, inclusief energie en vergoedingen voor spullen. De kamer mag geen zelfstandige woning zijn, jij en je huurder moeten de hele periode op hetzelfde adres ingeschreven staan, en de verhuur moet voor langere tijd zijn. Kom je in een jaar boven de grens, dan vervalt de vrijstelling voor dat hele jaar. In Utrecht geldt daarnaast de hospitaregel van de gemeente, en die kijkt naar het aantal bewoners.
Waar Vond past
Vond opent in Utrecht, met kamers die verhuurders zelf aanbieden. Verhuur je een kamer in het huis waar je zelf woont, dan is adverteren gratis tijdens de beta. Huurders betalen niets. We spreken degene die de kamer verhuurt en bouwen de advertentie samen met hem of haar. We verifiëren geen identiteit en raadplegen geen register, en er is geen verificatiebadge op Vond.
We geven geen belastingadvies en rekenen je aangifte niet na. We controleren niet of je huurder ingeschreven staat, en we zeggen niet dat je aan de voorwaarden hierboven voldoet. Dat blijft jouw verantwoordelijkheid, en bij twijfel is de Belastingdienst het adres.
Wil je dat jouw kamer bij de eerste op Vond hoort? Vertel ons wat je aanbiedt.