Huisregels en huisgenotenovereenkomst: gratis voorbeeldtekst
Het korte antwoord: een huisgenotenovereenkomst is een schriftelijke afspraak tussen de mensen die in een huis wonen. Ze kan je huurcontract niet veranderen, niet wat je de verhuurder verschuldigd bent, en niet wie er in de woning mag wonen. Binnen die grenzen regelt ze vijf onderwerpen: geld, schoonmaak, geluid, gasten en vertrekken. De voorbeeldtekst hieronder is van ons; de grenzen komen uit de wet en je huurcontract.
Bronnen: Burgerlijk Wetboek art. 7:213, 7:214, 7:244, 6:6, 6:7 en 6:10 en Wet BRP art. 2.38 en 2.39, alle gelezen op 12 oktober 2026; Juridisch Loket over gezamenlijke huurcontracten en Volkshuisvesting Nederland over de Wet goed verhuurderschap, gelezen op 11 en 12 oktober 2026. De voorbeeldtekst zelf is ons eigen advies, geen regel. Algemene informatie, geen juridisch advies.
| Vraag | Kort antwoord | Bron |
|---|---|---|
| Mag een huisregel toestaan wat het huurcontract verbiedt? | Nee: een huurder mag het gehuurde alleen gebruiken zoals met de verhuurder is afgesproken | art. 7:214 BW |
| Verandert de afspraak wat ik de verhuurder verschuldigd ben? | Nee: dat volgt uit het contract en de wet | art. 6:6, 6:7 en 6:10 BW |
| Kan een van ons een gezamenlijk contract verlaten door het de anderen te melden? | Nee: een gezamenlijk contract eindigt als alle huurders opzeggen | Juridisch Loket |
| Mag het huis iemand laten intrekken of onderverhuren? | Een kamer: alleen met toestemming van de verhuurder. Een deel van een zelfstandige woning waar je woont: ja, tenzij je contract het uitsluit | art. 7:244 BW |
| Moet de verhuurder iets over het gebruik van de woning zeggen? | De verhuurder moet je schriftelijk informeren dat je de woning alleen mag gebruiken zoals is afgesproken | Volkshuisvesting Nederland |
Wat geen huisregel kan veranderen
Lees dit voordat je één regel schrijft. De afspraak is tussen jullie; de verhuurder heeft haar nooit getekend.
- Wat je de verhuurder verschuldigd bent. De huurverdeling in jullie afspraak is van jullie onderling. Wat elke huurder de verhuurder verschuldigd is, volgt uit het contract en de wet: tenzij de wet, de gewoonte of het contract iets anders zegt, is ieder voor een gelijk deel verbonden, en als jullie hoofdelijk aansprakelijk zijn, kan de verhuurder het hele bedrag bij ieder van jullie opeisen (BW 6:6 en 6:7). Ga er niet van uit dat je alleen je eigen deel verschuldigd bent: zoek het woord hoofdelijk in je contract. Of dat erin staat, lees je in als een huisgenoot vertrekt uit het huurcontract. Wie daarna wie wat moet bijdragen, regelen jullie onderling (BW 6:10).
- Wat het contract toestaat. Een huurder mag het gehuurde alleen gebruiken zoals met de verhuurder is afgesproken (BW 7:214) en moet zich bij dat gebruik als een goed huurder gedragen (BW 7:213). De verhuurder moet je dat schriftelijk laten weten (Volkshuisvesting Nederland). Een huisregel die iets toestaat wat het contract niet toestaat, zoals een huisdier, roken of een bedrijf aan huis, is een regel tussen jullie, en de verhuurder kan nog steeds bezwaar maken.
- Wie er woont. Een kamerhuurder mag zijn kamer niet zonder toestemming van de verhuurder aan een ander in gebruik geven. Wie een zelfstandige woning huurt en er zelf woont, mag een deel in gebruik geven, nooit het geheel, en het huurcontract kan ook dat uitsluiten (BW 7:244). Huur je alleen een kamer, of sluit je contract het uit, vraag dan schriftelijk toestemming aan de verhuurder voordat een huisgenoot intrekt die je een semester laat blijven. Een vervanger voor iemand op een gezamenlijk contract is een andere vraag: die komt alleen op het contract als de verhuurder akkoord gaat, tenzij je contract een coöptatieclausule heeft waarmee de overblijvende huurders zelf kiezen. Ons stuk over onderverhuren behandelt de onderhuurkant en als een huisgenoot vertrekt uit het huurcontract de vervangerskant.
- Vertrekken. Bij een gezamenlijk contract eindigt de huur pas als alle huurders opzeggen; een van jullie kan de verhuurder vragen alleen te mogen vertrekken, maar heeft daarvoor de toestemming van de anderen nodig, en de verhuurder hoeft niet akkoord te gaan (Juridisch Loket).
- Inschrijven. Iedereen die er woont, schrijft zich in op het adres waar hij of zij woont, uiterlijk vijf dagen na de verhuizing (Wet BRP, art. 2.38 en 2.39). Een huisregel die zegt dat niemand zich inschrijft, verandert dat niet. Hoeveel mensen er op één adres mogen wonen, staat in ons stuk over inschrijven.
- De borg. Die loopt tussen de verhuurder en de huurders op het contract. De wet begrenst hem op maximaal twee maanden kale huur bij contracten vanaf 1 juli 2023 (Volkshuisvesting Nederland); wie van jullie wat terugkrijgt is jullie eigen afspraak.
De voorbeeldtekst
Kopieer dit in jullie groepsapp of een gedeeld document, vul de haakjes in, en laat iedereen schriftelijk bevestigen.
Huisafspraken, [adres], [datum]
Getekend door: [namen]. Herzien op: [datum, over drie maanden].
1. Het huurcontract. Ons contract is [gezamenlijk / apart per kamer / een van ons is hoofdhuurder en de rest huurt van die persoon]. We hebben het allemaal gelezen en houden ons aan wat erin staat over huisdieren, roken, geluid en gasten. Waar deze afspraken en het contract verschillen, gaat het contract voor.
2. Geld. De huur wordt verdeeld [gelijk / naar kamergrootte]. Ieder betaalt zijn of haar deel aan [naam] uiterlijk op de [dag] van de maand, en [naam] betaalt de verhuurder uiterlijk op de [dag]. De rekeningen staan hieronder, met de naam op elk contract. Gedeelde boodschappen en schoonmaakspullen: [hoe].
Rekening Naam op het contract Verdeling Energie [ ] [ ] Water [ ] [ ] Internet [ ] [ ] Afvalstoffenheffing en andere gemeentelijke heffingen, als de verhuurder ze doorberekent [ ] [ ] 3. Schoonmaken. Gedeelde ruimten worden volgens een rooster schoongemaakt: [rooster of app]. Kun je je beurt niet doen, dan ruil je vóór de dag met iemand.
4. Geluid. Stil van [tijd] tot [tijd] doordeweeks en van [tijd] tot [tijd] in het weekend. Feestjes: meld het [aantal] dagen vooraf aan de anderen in het huis.
5. Gasten. Een gast mag [aantal] nachten per week blijven zonder te vragen. Langer, of meer dan [aantal] nachten achter elkaar, vraagt ieders ja. Een gast is geen huisgenoot: geen sleutel en niet ongevraagd de badkamer in. Een gast woont hier niet en blijft dus ingeschreven waar hij of zij woont; wie hier wel gaat wonen, schrijft zich binnen vijf dagen in.
6. Gedeelde spullen. Eten en drinken is van iedereen, tenzij het gemerkt is. Persoonlijke spullen blijven persoonlijk. Wat we samen kopen, staat in [document]. Wie vertrekt, neemt de eigen spullen mee, en de gedeelde verdelen we via [hoe].
7. Beslissingen. We beslissen samen over [nieuwe huisgenoot, grote aankopen, wijzigingen in deze afspraken]. We beslissen via [meerderheid / iedereen akkoord / één veto per persoon].
8. Iemand vertrekt. Wie vertrekt, laat het huis minstens [aantal] weken van tevoren schriftelijk weten en helpt een vervanger zoeken. Het huis stelt voor wie, via [dezelfde regel als punt 7]; bij een gezamenlijk contract moet de verhuurder instemmen voordat iemand erop komt, tenzij ons contract ons laat kiezen. Wie vertrekt blijft daarbij verantwoordelijk voor huur en rekeningen totdat de verhuurder heeft ingestemd dat hij of zij van het contract af is, en die instemming vragen we schriftelijk. De borg verrekenen we via [hoe]. De jaarafrekening van de energie verrekenen we voordat degene op wiens naam het contract staat, vertrekt.
9. Problemen. Eerst praten we met elkaar, persoonlijk, binnen [aantal] dagen. Lukt dat niet, dan vragen we [een huisgenoot die we allemaal vertrouwen / de verhuurder / het Juridisch Loket om advies over het contract]. We zeggen het elkaar voordat we naar de verhuurder gaan, behalve bij een gebrek, een veiligheidsprobleem of iets wat de verhuurder zelf doet: dat kan iedereen meteen melden. Ieder van ons mag altijd contact opnemen met de verhuurder, de gemeente of het Juridisch Loket; deze afspraken veranderen dat niet.
10. Herzien. We lezen dit op [datum] opnieuw en passen aan wat niet werkt.
Toelichting bij de regels
De vertrekregel (8) is de regel die je huurcontract raakt. Het leent zijn opzet van de vragen in als een huisgenoot vertrekt uit het huurcontract: wie de vervanger zoekt, hoeveel tijd die heeft, wie beslist, en wat wie vertrekt verschuldigd blijft totdat de verhuurder akkoord is. De zin over verantwoordelijk blijven volgt het Juridisch Loket: zolang je naam op het huurcontract staat, ben je huurder en moet je je aan het contract houden, bijvoorbeeld de huur blijven betalen. Dat de verhuurder het schriftelijk bevestigt, is ons eigen advies.
Het gastenpunt (5) pas je zelf aan. De getallen zijn voorbeelden. Een gast die zo lang blijft dat hij of zij er woont, is in de praktijk een huisgenoot; dan gelden de punten hierboven over onderverhuur en inschrijven.
Stiltetijden (4) zijn die van het huis. Wat jullie ook afspreken, kijk in je huurcontract en in de plaatselijke regels van de gemeente over geluid voordat je een feest plant.
Waar Vond in past
We beginnen met Huisgenoten. Vond opent binnenkort in Utrecht, en het eerste wat opengaat, is een manier om mensen te vinden om mee te wonen.
Een profiel op Huisgenoten beschrijft een persoon: hoe je woont, hoe laat je opstaat, hoe je over bezoek denkt. Er staat geen huurprijs, geen adres en geen beschikbaarheid op; een profiel heeft daar geen velden voor. Het is gratis in de bèta. Een huis kan er geen vrije kamer mee vullen.
Voor kamers die op Vond komen, geldt: we spreken degene die de woning verhuurt en bouwen de advertentie samen met hem of haar. We verifiëren geen identiteit en raadplegen geen register, en er is geen verificatiebadge op Vond. Lees elk profiel dus even kritisch als een bericht van een onbekende ergens anders.
De wachtlijst staat op vond.house.
In het kort
Schrijf het op vóór de eerste rekening. Het is een afspraak tussen huisgenoten en verandert niets aan je huurcontract. Zet geld, schoonmaak, geluid, gasten en de vertrekregel erin, spreek af hoe je het wijzigt, en lees het over drie maanden opnieuw.