Kamer huren zonder huurcontract: welke rechten heb je?
Je woont op een kamer, je betaalt elke maand, en er is nooit iets getekend. Of er is wel iets afgesproken, maar alleen in een gesprek of een appje. Dan is de vraag die je googelt: ben ik eigenlijk wel huurder?
Het korte antwoord is ja. En heb je de huur op of na 1 juli 2023 afgesproken, dan moet een particuliere verhuurder die afspraak ook op papier zetten. Hieronder staat wat dat betekent, hoe je laat zien dat je huurt, en welk bericht je vandaag kunt sturen.
Dit is algemene informatie, geen juridisch advies.
Mondeling huren is ook echt huren
In de wet is huur een overeenkomst waarbij de verhuurder je een ruimte in gebruik geeft en jij daar iets tegenover stelt, meestal een bedrag per maand (artikel 7:201 BW). Nergens staat dat die afspraak op papier moet staan om geldig te zijn. De Rijksoverheid zegt het direct: "Mondelinge afspraken zijn ook geldig. Maar ze zijn wel moeilijker te bewijzen als dat nodig is."
Om dat tweede deel draait het in de praktijk. Je rechten zijn er. Het bewijs moet je zelf bij elkaar houden.
De verhuurder moet het wel op papier zetten
Sinds 1 juli 2023 geldt de Wet goed verhuurderschap. Artikel 2 lid 2 noemt als regel voor particuliere verhuurders en bemiddelaars "het schriftelijk vastleggen van de huurovereenkomst". Dat geldt voor huurovereenkomsten die vanaf 1 juli 2023 zijn afgesloten (artikel 23 van dezelfde wet). Het ministerie schrijft voor huurders: "Ook als je mondelinge afspraken hebt gemaakt over de huur van de woonruimte, moet jouw verhuurder deze afspraken schriftelijk aan jou bevestigen."
Ook moet de verhuurder je schriftelijk informeren over onder meer:
- je rechten en plichten, voor zover die niet in het contract staan
- de hoogte van de borg en hoe en wanneer die aan het eind wordt afgerekend
- een contactpunt voor vragen over je kamer
- de contactgegevens van het meldpunt van de gemeente
- de servicekosten, met elk jaar een volledige kostenspecificatie
Let hierbij op vier dingen. De regels van artikel 2 gelden voor particuliere verhuurders en bemiddelaars, niet voor woningcorporaties (artikel 1 van de wet). Ook zonder contract blijft je huurovereenkomst geldig. Zet de verhuurder het contract niet op papier, dan kan de gemeente hem daarop aanspreken en hem een boete geven. En voor huurovereenkomsten van vóór 1 juli 2023 geldt de plicht om het contract op papier te zetten niet; de schriftelijke informatie moest de verhuurder je bij zo'n ouder contract wel binnen een jaar na die datum geven (artikel 23 lid 2).
Je huurbescherming
Huurbescherming hangt niet af van een handtekening, want een mondelinge huur is een geldige huur. Volgens de Rijksoverheid betekent huurbescherming "dat de verhuurder u niet zomaar uit huis mag zetten". Het ministerie voegt eraan toe dat het Burgerlijk Wetboek bepaalt op welke gronden de verhuurder kan opzeggen, en dat hij het huurcontract alleen kan beëindigen en de woning alleen kan laten ontruimen als de rechter daartoe besluit.
Dat beantwoordt ook de vraag of een verhuurder een mondeling huurcontract zomaar kan opzeggen: nee, ook dan gelden de wettelijke opzeggingsgronden. Wil je zelf weg, dan staat in je kamer opzeggen hoe je dat doet en welke opzegtermijn je hebt.
Voor kamers zijn er twee belangrijke uitzonderingen. De Rijksoverheid noemt ze allebei:
- Een hospitakamer, een kamer in het huis waar de verhuurder zelf woont. Dan heb je de eerste 9 maanden geen huurbescherming, kan de verhuurder in die periode zonder reden opzeggen met een opzegtermijn van 3 maanden, en geldt daarna de normale huurbescherming.
- Een kamer van iemand die de woning zelf huurt. Dan eindigt jouw contract als het huurcontract tussen de eigenaar en jouw kamerverhuurder stopt; je hebt als kamerhuurder geen onderhuurbescherming. Meer daarover in onderhuur van een kamer.
Hoe je laat zien dat je huurt
Zonder contract moet je het hebben van wat je bewaart. De Woonbond raadt aan kwitanties van je huurbetalingen goed te bewaren. En wie een betaling ontvangt, moet volgens artikel 6:48 BW in principe voor elke betaling een kwitantie geven.
Wat wij erbij zouden doen, en dat is onze eigen tip en geen regel:
- Betaal via de bank, elke maand met dezelfde omschrijving, bijvoorbeeld "huur kamer" en de maand. Dan heb je van elke betaling bewijs zonder dat je om een kwitantie hoeft te vragen.
- Bewaar de berichten waarin de huur, de borg en de ingangsdatum ter sprake kwamen. Maak er een screenshot van waarop de datum te zien is.
- Zet je eigen samenvatting op papier: wanneer je erin trok, wat je betaalt, wat er in de huur zit. Stuur die naar de verhuurder (zie hieronder).
Wat je vandaag stuurt
Het eenvoudigst is om de verhuurder vriendelijk en schriftelijk te vragen om de afspraken op papier te zetten. Heb je de huur op of na 1 juli 2023 afgesproken, dan kun je bijvoorbeeld dit sturen:
Hoi [naam], sinds [datum] huur ik de kamer aan [adres] voor [bedrag] per maand, inclusief [wat erin zit]. Wil je onze afspraken op papier zetten, zoals de Wet goed verhuurderschap vraagt? Ik ontvang ook graag de schriftelijke informatie over de borg, het contactpunt en het meldpunt van de gemeente. Dank je!
Heb je de huur eerder afgesproken, laat dan de zin over de wet weg en vraag alleen of jullie de afspraken op papier zetten.
Zo'n bericht legt met een datum vast wat jij zegt dat jullie hebben afgesproken. Spreekt de verhuurder het niet tegen, dan heb je daar later iets aan.
Reageert de verhuurder niet of weigert hij, dan kun je bij het meldpunt van de gemeente Utrecht melden dat je huurcontract niet op papier staat. Op die pagina zegt de gemeente: "Het huurcontract hoort op papier te staan." Melden mag anoniem. Woon je in een andere gemeente, dan heeft die op grond van dezelfde wet ook een meldpunt.
Huur, borg en inschrijving zonder contract
De huur laten toetsen. Een kamer valt volgens de Huurcommissie altijd in de sociale sector, dus je hebt altijd huurprijsbescherming. Een contract is een verplicht document bij een verzoek, maar volgens het procesreglement kun je in plaats daarvan uitleggen waarom er geen schriftelijke huurovereenkomst is en wat je mondeling hebt afgesproken. Wil je de aanvangshuur laten verlagen, stuur het verzoek dan binnen 6 maanden nadat de huur is ingegaan. Hoe je laat zien wanneer dat was, staat hierboven.
De borg. Voor huurovereenkomsten die vanaf 1 juli 2023 zijn afgesloten, is de borg maximaal 2 maanden kale huur, en de verhuurder betaalt hem binnen 14 dagen na het einde van de huur terug, of binnen 30 dagen als hij iets verrekent. Krijg je je borg niet terug, lees dan je borg terugvragen.
Inschrijven op je adres. De gemeente Utrecht vraagt bij het doorgeven van je verhuizing om een kopie van je huurcontract, of bij inwoning om toestemming van de eigenaar of van een meerderjarige bewoner van het adres, met een ondertekende verklaring van inwoning. Zonder contract is dat lastiger. Wat je dan kunt doen, staat in inschrijven op je kamer in Utrecht.
Waar Vond in past
We beginnen met Huisgenoten. Vond opent binnenkort in Utrecht, en het eerste wat opengaat, is een manier om mensen te vinden om mee te wonen. Een profiel beschrijft een persoon en heeft geen veld voor huurprijs, adres of beschikbaarheid. Het is gratis in de bèta.
Voor kamers die op Vond komen, geldt: we spreken degene die de woning verhuurt en bouwen de advertentie samen met hem of haar. We verifiëren geen identiteit en raadplegen geen register, en er is geen verificatiebadge op Vond.
De wachtlijst staat op vond.house.
Het korte antwoord
Zonder huurcontract ben je gewoon huurder, met huurbescherming. De belangrijkste uitzonderingen voor een kamer zijn de eerste 9 maanden in een hospitakamer en een kamer die je huurt van iemand die zelf huurt. Een particuliere verhuurder moet een huurovereenkomst die vanaf 1 juli 2023 is afgesloten op papier zetten, en je schriftelijk informeren over onder meer de borg en het meldpunt. Vraag daar schriftelijk om, betaal via de bank, bewaar je berichten, en meld het bij de gemeente als het niet komt.